6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE SONRASINDA İZLENECEK HUKUKİ SÜREÇLER

A- RİSKLİ YAPI KAVRAMI VE TESPİTİ

1.Riskli Yapı

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde, riskli yapı; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm uyarınca, bir yapının kentsel dönüşüme tabi tutulabilmesi için aşağıda belirtilen şartlardan en az birinin ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi gerekmektedir:

• Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
• Yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması.

Kanunda yer alan “ekonomik ömrünü tamamlamış” ifadesi, kesin bir zaman kriterine dayanmadığı için yoruma açıktır. Zira iyi korunmuş ve düzenli bakımı yapılmış 100 yıllık bir yapı halen kullanılabilir durumda olabilecekken, standartlara uygun şekilde inşa edilmemiş ve bakımsız bir 40 yıllık yapı ekonomik ömrünü tamamlamış sayılabilir. Bu nedenle, daha objektif ve somut bir değerlendirme yapılabilmesi açısından esas alınması gereken temel ölçüt, yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığıdır¹.

Yapının “yıkılma veya ağır hasar görme riski” nden anlaşılması gereken, yapının mevcut haliyle hemen yıkılma tehlikesi içinde bulunması değil; olası bir afet anında yıkılma ya da ağır hasar görme ihtimalidir. Diğer bir ifadeyle, bu risk, yapının afet gerçekleştiğinde göstereceği dayanıklılıkla ilgilidir. Ancak, bir yapının yalnızca ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıması, tek başına yapının riskli yapı olarak kabul edilmesi için yeterli değildir. Bu niteliklerin, ilmî ve teknik incelemeler sonucu belirlenmesi ve bu suretle yapının riskli olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir².

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm faaliyetleri açısından, dönüşüme konu olan yapının özel mülkiyete tabi olup olmaması yahut kamu mülkiyetinde bulunması arasında bir fark gözetilmemektedir. Aynı şekilde, yapının üzerinde kat mülkiyetinin kurulmuş olup olmaması da uygulama açısından önem arz etmemektedir³.

Bu bağlamda yalnızca kat mülkiyetine sahip yapılar değil, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olmakla birlikte kat irtifakı kurulmuş yapılar; fabrika, atölye, tesis gibi iş yerleri ile yapı vasfı taşıyan, ancak henüz iskânı bulunmayan ve tapu kayıtlarında arsa olarak görünen taşınmazlar da riskli yapı tespiti kapsamında değerlendirilebilmektedir. İskânı bulunmayan bu tür yapılarda, yapı hukuken geçerli bir varlık olarak kabul edilmediğinden, bağımsız bölüm maliklerinden ziyade arsa paydaşları veya hak sahipleri sürece dâhil edilmektedir. Buna karşılık, yalnızca arsa vasfında olan ve üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan taşınmazların, riskli yapı statüsünde değerlendirilmesi mümkün değildir⁴.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebilecekleri ve oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme gibi ihtiyaçlarını karşılamaya yarayan yapılar ile hayvanların veya eşyaların korunmasına hizmet eden yapılar hakkında yapılır. Buna karşılık, inşaat hâlinde olup henüz ikamete elverişli olmayan yapılar ile metrukluk ya da başka bir sebeple statik açıdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar, riskli yapı tespitine konu edilmez.

Bu hüküm dikkate alındığında, 6306 sayılı Kanun’un uygulanması bakımından “riskli yapı” kavramının her türlü yapıyı değil, özellikle bina niteliğindeki yapıları esas aldığı anlaşılmaktadır. Bu değerlendirme, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yer alan bina tanımı ile Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde yer alan tanımın örtüşmesi dikkate alındığında daha da belirgin hâle gelmektedir. Dolayısıyla, 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşümün yalnızca bina niteliğindeki yapılarla sınırlı olduğu sonucuna ulaşmak mümkündür. Öte yandan, 6306 sayılı Kanun’daki riskli yapı tanımının ve Uygulama Yönetmeliği’nde bu kavrama dair getirilen düzenlemenin 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki bina tanımıyla örtüşmesi nedeniyle, riskli yapı kavramının kapsamının daraltıldığından söz edilmesinin isabetli olmayacağı görüşünü savunan yazarlar da bulunmaktadır⁵.

6306 sayılı Kanun’da “riskli alan”, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı tespit edilen ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır. Bu çerçevede, riskli yapı tespiti için yapının mutlaka riskli alan sınırları içerisinde yer alması gerekmemektedir. Zira riskli yapı tespiti, hem riskli alan içinde hem de riskli alan dışında bulunan yapılar hakkında gerçekleştirilebilmektedir⁶.

2.Riskli Yapı Tespiti

Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin birinci fıkrasına göre, riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebilecekleri ve oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme gibi ihtiyaçlarını karşılamaya yarayan yapılar ile hayvanların ya da eşyaların korunmasına hizmet eden yapılar hakkında yapılır. Buna karşılık, inşaat hâlinde olup henüz ikamete elverişli olmayan yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar, riskli yapı tespitine konu edilmez.

Öte yandan, bir yapının riskli yapı tespiti yapılabilmesi için mutlaka yapı ruhsatına sahip olması zorunlu değildir. Ruhsatsız yapılar da, teknik ve ilmî incelemeler sonucu riskli olduğu belirlenmek kaydıyla, riskli yapı tespitine konu edilebilir.

3. Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilecek Kişiler

Riskli yapının tespiti için hangi malik ya da maliklerin başvuruda bulunabileceği, taşınmazın mülkiyet türüne bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Eğer yapı tek bir kişinin mülkiyetinde bulunuyorsa, bu kişi doğrudan yetkili kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir⁷. Buna karşılık, kiracılar riskli yapı tespiti için başvuru hakkına sahip değildir; bu konuda talepte bulunma yetkisi yalnızca malike aittir⁸.

Öte yandan, Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesi uyarınca, yapı üzerinde üst hakkı sahibi olan kişiler de, yapının maliki sıfatıyla riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabilirler. Dolayısıyla, yalnızca tapu malikleri değil, ayni hakka dayalı olarak yapı üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip üst hakkı sahipleri de bu süreçte başvuru yetkisine sahiptir.

Birlikte mülkiyet veya kat mülkiyeti rejiminin söz konusu olduğu durumlarda, riskli yapı tespiti sürecinde bazı hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Uygulamada, 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden itibaren maliklerden her birinin, diğer maliklerin onayına ihtiyaç duymaksızın tek başına riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabileceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte, doktrinde bu konuya ilişkin olarak farklı görüşler mevcuttur⁹.

3.1 Malikler Tarafından

a. Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının belirli paylar hâlinde birden fazla kişiye ait olması durumudur. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, riskli yapı tespiti için paydaş çoğunluğunun gerekip gerekmediği hususu, doktrinde tartışmalı olup farklı görüşler mevcuttur.

Özsunay, riskli yapı tespitini olağanüstü nitelikte bir işlem olarak değerlendirmekte ve bu nedenle oybirliğiyle karar alınması gerektiğini savunmaktadır¹⁰. Buna karşılık Kürşat, riskli yapı tespitinin yalnızca yapının teknik olarak riskli olup olmadığının belirlenmesine yönelik bir işlem olduğunu, yıkım kararı niteliği taşımadığını ifade ederek, her bir paydaşın tek başına başvuru yapabileceğini ileri sürmektedir¹¹. Benzer şekilde, İnal ise riskli yapı tespitini “önemli işler” kapsamında değerlendirmekte, ancak oybirliği yerine pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınmasının yeterli olduğunu kabul etmektedir¹².

Öte yandan uygulamada¹³, herhangi bir paydaşın tek başına yaptığı başvuru üzerine riskli yapı tespiti işleminin gerçekleştirilebildiği görülmektedir. Bu yönüyle uygulama, maliklerin tamamının onayı aranmaksızın riskli yapı tespiti sürecinin başlatılabileceğini kabul eden görüşlerle paralellik arz etmektedir.

b. Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyeti, birden fazla malikin pay oranı belirlenmeksizin, birlikte ve oybirliği ile tasarruf yetkisini kullandıkları mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet rejiminde maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına bağlı tasarruf işlemlerini birlikte gerçekleştirmeleri esastır.

Riskli yapı tespiti talebinde bulunulması için elbirliğiyle mülkiyette oybirliği gerekip gerekmediği hususu, doktrinde tartışmalı konular arasındadır. Özsunay, riskli yapı tespit talebinin diğer yönetim ve tasarruf işlemlerinden farklı olmadığını, dolayısıyla bu konuda da oybirliği ile karar alınması gerektiğini savunmaktadır¹⁴. Buna karşılık Kürşat, Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesinin dördüncü fıkrasında yer alan “ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan tüm ortaklar faydalanır” hükmüne dayanarak, her bir ortağın tek başına riskli yapı tespit talebinde bulunabileceğini ileri sürmektedir¹⁵.

Uygulamada ise, elbirliği mülkiyeti söz konusu olan taşınmazlarda her bir ortağın tek başına riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabildiği ve bu başvurulara istinaden tespit sürecinin yürütülebildiği görülmektedir¹⁶.

c. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda

Kat mülkiyetine tabi yapılarda, riskli yapı tespitinin kim veya kimler tarafından talep edilebileceği hususu, doktrinde tartışmalıdır. Bazı yazarlar¹⁷, kat malikleri kurulunun bu konuda birlikte karar alması gerektiğini savunurken, diğer görüşler bireysel başvurunun yeterli olacağını ileri sürmektedir¹⁸. Ancak uygulamada, her bir kat malikinin, diğer maliklerin onayına ihtiyaç duymaksızın tek başına riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabildiği görülmektedir.

d. Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Yapılarda

Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendinin üçüncü ve dördüncü cümleleri, üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmemiş yapılara ilişkin özel bir düzenleme içermektedir. İlgili hüküm uyarınca: “…Üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu varsa, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması hâlinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.”

Uygulamada, arsa üzerinde paylı mülkiyetin mevcut olduğu, ancak yapı üzerinde fiilî hâkimiyetin yalnızca bir paydaşa ait olduğu durumlarla ya da yapı üzerinde zilyetliğin, malik sıfatı taşımayan bir üçüncü kişide bulunduğu örneklerle sıkça karşılaşılmaktadır. Yönetmeliğin anılan hükmü, yapı üzerinde malik sıfatıyla fiilen zilyet olan kişilere riskli yapı tespit başvurusunda bulunma imkânı tanıyarak, kentsel dönüşüm sürecinin tıkanmasını engellemeyi ve süreci hızlandırmayı amaçlamaktadır.

Bununla birlikte, söz konusu düzenleme, Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen “üst arza tabidir” ilkesiyle belirli ölçüde çelişmekte ve özellikle arsa ile yapı maliklerinin farklı kişiler olduğu durumlarda mülkiyet ilişkilerinin hukuki niteliği bakımından belirsizlik yaratabilmektedir¹⁹.

3.2 Başkanlık veya İdarece Yapılması

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca; “Başkanlık/İdare, riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi, süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içerisinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.“

Bu düzenleme, esas itibarıyla riskli yapı tespitinde maliklerce başvuru yapılması ilkesini benimsemektedir. Ancak 6306 sayılı Kanun’un amacı, riskli yapıların tespiti yoluyla can ve mal güvenliğini sağlamak ve kentsel dönüşüm sürecini etkin bir şekilde işletmektir. Bu doğrultuda, maliklerin başvuruda bulunmaması hâlinde, Başkanlık veya İdare tarafından da riskli yapı tespiti yapılabilmesine veya yaptırılabilmesine imkân tanınmıştır.

Bu yetki, kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan gecikmeleri önlemek ve kamu yararı doğrultusunda riskin ortadan kaldırılmasını sağlamak amacıyla, kamunun müdahale edebilmesini mümkün kılan önleyici bir düzenleme niteliği taşımaktadır²⁰.

4-Riskli Yapı Tespitinde Yetki

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrasına göre, riskli yapı tespiti doğrudan yapı maliki veya yasal temsilcisi tarafından yaptırılabileceği gibi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da Kanun’da belirtilen ilgili idarelerce de re’ sen gerçekleştirilebilir²¹. Yapı maliki ya da yasal temsilcisi tarafından başlatılan tespit süreci, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yürütülmektedir. Bu başvuru üzerine ilgili kurum veya kuruluş, Uygulama Yönetmeliği ve ekinde yer alan Ek-2 dikkate alınarak yapının teknik durumu hakkında bir değerlendirme raporu hazırlar. Hazırlanan bu rapor, yorum içermemekte olup yalnızca yapının mevcut teknik durumu ve taşıdığı riskin niteliğine ilişkin tespitleri içermektedir. Tespit sürecine ilişkin tüm masraflar ise yapı malikine aittir²².

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrası ile Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin dördüncü ve beşinci fıkraları uyarınca, bir yapının riskli olduğunun tespit edilmesinden itibaren en geç on gün içerisinde bu durum, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare tarafından tapu müdürlüğüne bildirilir ve riskli yapı şerhi, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir²³.

Tapu müdürlüğü, bu bildirimi takiben ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yerine geçmek üzere, riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri içeren bir tutanağı ilgili yapıya asar. Aynı zamanda maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır ve söz konusu tutanak, ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıktaki ilan süresinin sona erdiği gün, tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca, Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

B- RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KARŞI HUKUKİ YOLLAR

1-İtiraz

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca; “Riskli yapı tespitlerine karşı, maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine,üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştirakiyle teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.”

Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin beşinci fıkrasına göre ise; “Riskli yapı tespitine karşı, yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.”

Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içerisinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yazılı olarak itirazda bulunmaları mümkündür.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazlar, Başkanlık tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından yalnızca teknik esaslar çerçevesinde incelenir. Teknik heyet, incelemesini yalnızca sunulan itiraz gerekçeleriyle sınırlı olarak değil; başvurunun usulüne uygunluğu, raporun içeriği, yapının durumu ve mahallin özellikleri gibi hususları da kapsayacak şekilde yürütür. Teknik heyet, başvuruda herhangi bir eksiklik tespit etmesi durumunda, raporu düzeltilmek üzere ilgili lisanslı kurum veya kuruluşa iade eder. Aksi hâlde heyet, dosya üzerinden veya yerinde yaptığı inceleme sonucunda gerekçeli bir karar vererek nihai değerlendirmeyi yapar²⁴. Teknik heyetin kararı, ilgililere ve ilgili idareye tebliğ edilir. Eğer teknik heyet, riskli yapı tespit raporunun yerinde olmadığını değerlendirirse, bu durumu tapu müdürlüğüne bildirerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine konulan riskli yapı şerhinin kaldırılmasını sağlar²⁵.

Öte yandan, riskli yapı tespitine yönelik itiraz usulü, malik açısından ihtiyari nitelikte olup, bu yola başvurulmaksızın doğrudan idari yargıda iptal davası açılması da mümkündür.

2.İptal Davası

Riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edilmemesi, herhangi bir nedenle itiraz yoluna başvurulmaması ya da yapılan itirazın reddedilmesi hâlinde, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, riskli yapı tespit raporunun maliklere tebliğ edildiği tarihten itibaren otuz gün içinde, ilgili yapının bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi nezdinde iptal davası açılabilir²⁶. Bu davada yetkili mahkeme, riskli yapının bulunduğu ildeki İdare Mahkemesidir. Dava, riskli yapı tespit raporunun ve buna dayanan idari işlemlerin iptali talebiyle açılır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca, idari işlemlere karşı açılan davalar, kural olarak işlemin yürütülmesini durdurmaz. Ancak, dava konusu işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğacak olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda, mahkemeden “yürütmenin durdurulması” kararı verilmesi talep edilebilir²⁷. Mahkemenin bu yönde bir karar verebilmesi için, davacının iddialarını belli bir ciddiyette ortaya koyması ve bu iddiaları delillerle desteklemesi gerekmektedir.

İptal davasının esastan kabul edilmesi hâlinde, dava konusu idari işlem, tesis edildiği andan itibaren ortadan kalkar. Bu karar, taraflarla birlikte idare için de bağlayıcıdır. Bu durumda, riskli yapı tespitine ilişkin şerh, tapu kütüğünün beyanlar hanesinden resen silinir.

Davanın esastan reddedilmesi hâlinde ise, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge İdare Mahkemesi’nce verilecek kararlar, şartların oluşması hâlinde temyiz denetimine de tabi tutulabilir²⁸.

C- RİSKLİ YAPI TESPİTİ SONRASI ALINABİLECEK KARARLAR

1.Malikler Tarafından Alınabilecek Kararlar

1.1. Güçlendirme

Güçlendirme kararı, yapının riskli yapı statüsüne dahil olmasına neden olan teknik yetersizliklerin, mühendislik yöntemleriyle giderilmesi suretiyle yapının güvenli hale getirilmesini ifade eder. Bu husus, Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinin yedinci fıkrasında düzenlenmiştir.

Anılan hükme göre, riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesinin tercih edilmesi durumunda, maliklere verilen yıkım süresi içerisinde aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

• Yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunun, yetkili mühendislik kuruluşları tarafından raporla tespit edilmesi,
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca²⁹, bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı ile güçlendirme kararının alınması,
• Güçlendirme projesinin hazırlanması ve
• İmar mevzuatına uygun olarak yapı ruhsatının alınması.

Güçlendirme işleminin, yapılacak müdahalenin niteliğine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içinde tamamlanması zorunludur. Güçlendirme işlemi tamamlandıktan sonra, tapu kütüğünün beyanlar hanesine konulan riskli yapı şerhinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvuruda bulunulması gerekir.

1.2. Yıkım

Riskli yapı tespitinin ardından, genel kural olarak yapıların yıkım sürecine geçilmesi esastır³⁰. Riskli yapının yıktırılması amacıyla İdare tarafından maliklere, doksan günü aşmamak kaydıyla bir süre verilir. Bu süre içerisinde yapının tahliye edilmemesi ve yıkımın gerçekleştirilmemesi hâlinde, söz konusu yapıların idari makamlarca tahliye edilerek yıktırılacağı belirtilmek suretiyle gerekli işlemler başlatılır³¹.

Bu süreçte maliklerin, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinin kesildiğine ilişkin belgeleri İdareye sunmaları gerekmektedir. Süresi içinde yıkımın gerçekleştirilmemesi hâlinde ise yıkım işlemleri resen gerçekleştirilir ve ortaya çıkan masraflar, maliklerden tahsil edilir.

1.3. Yeniden İnşa

Yapının yıkımını takiben, maliklerin taşınmazın yeniden değerlendirilmesine yönelik olarak karar
almaları gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında, bu konuda alınacak
kararlara ilişkin usul şu şekilde düzenlenmiştir:

“Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında, paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”

Malikler, yapının yeniden inşasına karar verdikleri takdirde, inşaatın kim tarafından yapılacağına da karar vermek durumundadır³². Eğer yapı müteahhit aracılığıyla inşa ettirilecekse, inşaatın başlama ve bitiş süresi, proje detayları, alınacak teminatlar, kira yardımı başvuruları gibi hususlarda da irade birliğine varılmalıdır³³. Kanun gereği, bu tür kararlar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilir.

Bu kararlar, yapı yıkılmadan önce alınabileceği gibi, yıkımdan sonra da alınabilir. Ancak kararların yıkımdan önce alınması, hem maliklerin mülkiyet hakkının korunması hem de kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı biçimde planlanması açısından önem arz etmektedir³⁴.

2. İdare Tarafından Alınabilecek Kararlar

2.1. Kamulaştırma

Kamulaştırma; kamu yararının sağlanması amacıyla, özel mülkiyete tabi taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına, bedeli ödenmek suretiyle devlet tarafından el konulması ya da ilgili taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca, idarelerin tapuda kayıtlı taşınmazlar hakkında gerçekleştireceği kamulaştırmalarda öncelikle satın alma usulünü uygulamaları esastır. Riskli yapıların kamulaştırılmasına ilişkin olarak ise, Belediye Kanunu m.73/5 hükmü uyarınca; kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esas alınmaktadır. Her iki düzenleme birlikte değerlendirildiğinde, idare kamulaştırma yoluna gitmeden önce satın alma usulüne başvurması gerektiği düzenlenmiştir³⁵. Kamulaştırma işlemi, riskli yapının yıkılmasından önce ya da yıkım sonrasında gerçekleştirilebilir.

2.2. Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, Kamulaştırma kanunu m.27’ de düzenlenmiştir. Bu tür kamulaştırma, olağan kamulaştırma prosedürleri işletilmeksizin, doğrudan tespit edilen bedelin ödenmesi suretiyle taşınmazın mülkiyetinin idare tarafından devralındığı istisnai bir kamulaştırma yoludur³⁶. Kanuna uyarınca, acele kamulaştırma kararları yalnızca bazı özel hallerde alınabilmektedir³⁷.

Acele kamulaştırma kararı alınabilecek hâller şunlardır:

• Millî Müdafaa Kanunu uygulaması kapsamında ve yurt savunmasının gerektirdiği durumlarda,
• Bakanlar Kurulu (Cumhurbaşkanlığı) kararıyla “acele” olduğuna karar verilen durumlarda,
• Özel kanunlarda öngörülen olağanüstü hâllerde.

6306 sayılı kanunun m.6/2 uyarınca; “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

2.3. İdari Yıkım Kararı

Riskli yapının yıkılmasına, maliklerin karar verebilmesi mümkün olduğu gibi, karar verilememesi veya alınan karar doğrultusunda yıkım işlemlerine süresi içerisinde başlanmaması hâlinde, yıkım kararı İdare tarafından alınarak yapı İdare eliyle yıktırılabilir³⁸. Başka bir ifadeyle, maliklerin yıkıma ilişkin karar alamamaları ya da alınan karara rağmen 90 günlük süre içerisinde yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda, İdare yıkım kararı vererek söz konusu yapıyı yıktırabilir.

D- RİSKLİ YAPILARIN YIKILMASI SÜRECİ

Riskli yapıların tahliye ve yıkım süreci 6306 sayılı kanunun m.5’te düzenlenmiştir.
Bu madde kapsamında;

(1) Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

(2)Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

(3) Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

(4) Üçüncü fıkrada belirtilen usule göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar, İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.

(5) Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Konuya ilişkin 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.8/1;

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.

Uygulama Yönetmeliği m.8/3;

Riskli yapının yıktırılması için İdarece;

a) Doksan günden fazla olmamak üzere süre verilerek ve bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.

b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin f ilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve bina yüksekliği 21.50 m’den fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.

c) (a) bendinde belirtilen süre içinde riskli yapıların maliklerce yıktırılmaması durumunda, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.

İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi
hizmetlerini durdurması zorunludur.

ç) Maliklere verilen süre içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılır veya yaptırılır.

m.8/4; Üçüncü fıkrada belirtilen usule göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi ya da yapılan itirazların reddedilmesi hâlinde, riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu durumda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, ilgili idareden gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını talep eder. Riskli yapı tespit raporuna karşı İdare Mahkemesi nezdinde dava açılmış olsa dahi, mahkeme tarafından yürütmenin durdurulmasına karar verilmediği sürece yıkım işlemleri süresi sonunda gerçekleştirilecektir. İdare, yapı maliklerine en fazla 90 gün süre tanıyarak riskli yapının tahliyesini ve yıktırılmasını talep eder. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesi ve yıkımına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat; tahliye ve yıkıma ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle gerçekleştirilir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, tebligat tarihi olarak kabul edilir. Ayrıca yapılan tebligatta, riskli yapıda ikamet eden kiracıların veya sınırlı ayni hak sahibi kullanıcıların tahliyesi için malik tarafından bildirimde bulunulması gerektiği belirtilir. Malik tarafından bildirim yapılmaması hâlinde, bu bildirim işlemi İdare tarafından gerçekleştirilir³⁹.

Malikler, kendi aralarında anlaşarak yıkım kararı aldıktan sonra, yıkım işlemlerini gerçekleştirebilmek amacıyla yıkım ruhsatı almak zorundadır. Yıkım ruhsatı, maliklerden birinin talebi üzerine ilgili ilçe belediyesi tarafından düzenlenebilir. Bu ruhsatın alınabilmesi için, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının kesildiğine ilişkin ilgili kurumlardan belge temin edilmesi ile yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi gerekmektedir⁴⁰. Yapının yıktırılıp yıktırılmadığı hususu idare tarafından denetlenir. Verilen 90 günlük süre içerisinde yapı malikçe yıktırılmadığı takdirde, yapı idarece resen yıktırılır. Bu yıkım ve tahliye işlemlerine ilişkin tüm masraflar maliklere aittir⁴¹.

Verilen sürede yapının maliklerce yıktırılmadığının anlaşılması hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin verilmemesi ve mevcut hizmetlerin kesilmesi ilgili kurum ve kuruluşlardan talep edilir. Ayrıca bu durum mülki amire bildirilir. Yıkım kararı Mülki Amir (Vali/Kaymakam) tarafından alınır, Mahalli İdari yani Belediyelerde yıkım işlemlerine iştirak ederler⁴².

Yıkım işlemi gerçekleştikten sonra riskli yapının maliklerinin mülkiyet hakkı sona ermez. Maliklerin mülkiyet hakkı arsa payları oranında arsa üzerinde devam eder⁴³. Kanun Koyucu, riskli yapı hakkında karar alınması için maliklere hak tanımıştır. Bununla birlikte, riskli yapı her durumda yıktırılmak zorunda değildir. Maliklerin anlaşması hâlinde, yapının güçlendirilmesi de talep edilebilir. Ancak bu durumda, yapının yıkılmasının hukuken zorunlu olmaması gerekir.

E- YENİ UYGULAMALAR İÇİN ANLAŞMA VE SALT ÇOĞUNLUĞUN
SAĞLANMASI

Riskli yapının yıkılmasının ardından, ilgili taşınmaz ve yeni yapılacak bina ile parseller bakımından yeniden değerlendirme süreci başlatılmaktadır⁴⁴. Bu kapsamda; parsel maliklerinin, taşınmaz üzerinde yeniden yapı yapılması, parsellerin tevhidi, münferit ya da birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirme yapılmasına ilişkin kararları, maliklerin paydaş olup olmadıklarına bakılmaksızın, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun kararıyla alınmaktadır⁴⁵. İlgilerce alınacak tüm kararların yıkımdan önce alınabileceği gibi yapının yıkımından sonra da alınabileceği konusunda tereddüt yoktur⁴⁶.

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde düzenlenen salt çoğunluk karar yeter sayısının, Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere yalnızca “üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlar” bakımından mı uygulanacağı, yoksa henüz yıkılmamış riskli yapılara ilişkin olarak alınacak yıktırma ve yeniden yaptırma kararları ile bu kararlara dayalı olarak gerçekleştirilecek işlemler bakımından da geçerli olup olmayacağı, uygulamada önem taşıyan tartışmalı bir konudur.

2016 yılında yapılan değişiklikle birlikte, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesine, salt çoğunluk kararı alınabilmesi için “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” karar alınabileceği açıkça hüküm altına alınmıştır⁴⁷.Bu düzenleme sonrasında, Yargıtay’ın ilgili hukuk daireleri de içtihat değişikliğine giderek, salt çoğunlukla karar alınabilmesi için yalnızca riskli yapı tespit sürecinin tamamlanmasının yeterli olduğunu kabul etmiş ve bu kapsamda artık Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanamayacağını belirtmiştir⁴⁸.

Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8181 E., 2025/2657 K. sayılı kararında da bu görüş benimsenmiştir. Kararda; kat malikleri kurulu kararının 22.05.2022 tarihinde alındığı ve eldeki davanın 26.05.2022 açılış tarihli olmakla, her iki tarihin de 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında, 14.04.2016 tarihinde yapılan değişiklikten sonraki döneme ilişkin oldukları dosya kapsamından anlaşılmakla; binanın yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın 634 sayılı Kanun’un 45 inci maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verebileceği kararla mümkün olabileceği gerekçe gösterilerek davanın kabulü ile kararın iptaline karar verilmesinin yerinde olmadığı toplantıda 2/3 çoğunlukla karar alındığı anlaşıldığından kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden; davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir⁴⁹.

1.Açık Artırma Yoluyla Satış

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlık tarafından rayiç değeri tespit ettirilmek suretiyle ve bu değerden az olmamak kaydıyla, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Karara katılmayanlara veya toplantıya iştirak etmeyenlere, alınan karar ve satış teklifi noter aracılığıyla tebliğ edilir. Bu tebligatta, kararın on beş gün içerisinde kabul edilmemesi hâlinde, kabul etmeyen maliklere ait bağımsız bölümlerin arsa paylarının satışa konu edileceği bilgisine yer verilir. Bu açık artırma usulü, uygulama bakımından bir tür “paydaşlıktan çıkarma” mekanizması olarak değerlendirilebilir.

Tebliğ edilen teklifin kabul edilmemesi hâlinde, ilgili paydaşların arsa payları, tespit edilen rayiç değer üzerinden satışa sunulur. Rayiç değer, Müdürlük bünyesinde oluşturulan ve en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu tarafından belirlenir. Bu belirlemede, daha önce taşınmaz maliklerinin Sermaye Piyasası Kurulu’na tespit ettirdikleri değer de göz önünde bulundurulur Riskli yapıya ilişkin değerlendirmede, taşınmazın mevcut durumu, maliklerin kimlik ve pay tespiti, bağımsız bölümlerin yüzölçümü, arsa payı ve bağımsız bölüm değerleri dikkate alınır⁵⁰.

Satışa sunulan payların diğer malik(ler) tarafından satın alınmaması durumunda, aynı bedel üzerinden Hazine’ye satış işlemi gerçekleştirilir ve tapuda Hazine adına tescil yapılır. Hazine adına yapılan tescil işleminin ardından, Bakanlığın uygun görüşü doğrultusunda, anlaşma kapsamında TOKİ’ye veya ilgili İdareye devir mümkündür.

Satışa konu edilen paylar üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz veya intifa hakkı gibi sınırlı ayni hakların bulunması, satış işleminin yapılmasına engel teşkil etmez. Bu haklar, satışın ardından satış bedeli üzerinde devam eder.

Satış bedelinin yatırılmasının ardından, satış işlemi yeni malik adına tescil edilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tescil işleminin tamamlanması sonrasında, oluşturulan yeni tapu kaydı Müdürlük veya ilgili İdareye gönderilir ve satış yapılan kişiye bilgi verilir.

Son olarak, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içerisinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, taşınmazın gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait olması şartıyla, Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği öngörülmüştür.

2.Maliklerin Satışa İtiraz Hakkı ve Başvurabilecekleri Hukuki Yollar

Toplantıya veya karara katılmayan malikler, bu karara katılmak yerine, kararın kendilerine tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde, olumlu oy kullanan maliklere karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açma hakkına sahiptir. Ancak, ortaya çıkan uyuşmazlıklar toplantı veya alınan karara değil de düzenlenen sözleşmenin iptaline yönelikse, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır⁵¹.

Uygulamada, karara katılmayan maliklerin satış sürecine doğrudan geçilmesini engellemek amacıyla, sözleşmeye ihtirazı kayıt düşülerek imza atıldığı görülmektedir. Bu şekilde satış süreci durdurulduktan sonra, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde sözleşmeye hâkimin müdahalesi kapsamında dava açılmakta ve arsa payları üzerinde ihtiyati tedbir talep edilmektedir⁵².

Öte yandan, doktrinde bazı görüşler; arsa paylarının satış tehdidi altında yapılan sözleşmelere karşı, Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı yararlanma (gabin) hükümlerine dayanılarak iptal davası açılabileceğini savunmaktadır. Bu kapsamda, söz konusu sözleşmelerin geçerliliği, baskı ve irade fesadı yönlerinden de değerlendirmeye açıktır⁵³.

Aynı zamanda, maliklerin toplantıya katılımını sağlamak amacıyla yahut usulüne uygun şekilde çağrılmış olmalarına rağmen, toplantı sırasında aldatma, korkutma veya benzeri irade fesadı durumlarının söz konusu olması hâlinde alınan karar geçerli sayılmaz. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu m.39/1 uyarınca, korkutulan veya aldatılan maliklerin iptal davası açma hakkı bulunmaktadır. Riskli yapı henüz yıkılmadan önce açılacak iptal davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi iken, yapının yıkılmasından sonra bu davalar Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmelidir.

Karar usulüne uygun şekilde alınmış olsa dahi, içeriğinin karara bağlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile çelişen unsurlar içermesi mümkündür. Bu gibi durumlarda, kararda imzası bulunan ve sonrasında kararın eki niteliğindeki sözleşmeye katılan azınlık pay sahiplerinin, sözleşmeye imza atmak suretiyle irade beyanlarını değiştirdikleri kabul edilmelidir. Ayrıca, söz konusu sözleşmenin, kararın eki olarak ve ondan sonraki tarihte düzenlenmiş olması nedeniyle, çelişki hâlinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine üstünlük tanınması gerektiği savunulabilir⁵⁴.

F-SONUÇ

Ülkemizin jeolojik yapısı, büyük afetlerin, özellikle depremlerin her an meydana gelme ihtimalini barındırmaktadır. Artan nüfus yoğunluğu da dikkate alındığında, can ve mal kayıplarının önlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu amaca hizmet etmek üzere, afet riski altındaki alanlar ile yapıların dönüştürülmesine yönelik olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği yürürlüğe konulmuştur.

6306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan ve bilimsel-teknik verilere dayalı olarak tespit edilen yapılar şeklinde tanımlanmaktadır. Riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar veya idarece görevlendirilen uzman kişiler tarafından, bilimsel ve teknik incelemeler neticesinde gerçekleştirilmektedir. Ruhsatsız yapılar da bu tespit sürecine dahil edilebilmektedir.

Riskli yapı tespiti; yapı maliklerinin bizzat veya temsilcileri aracılığıyla başvurusu üzerine, yahut doğrudan idare ya da Başkanlık tarafından yapılabilmektedir. Malikler açısından riskli yapı tespitine başvuru zorunlu olmamakla birlikte, bu başvuruya ilişkin tüm masraflar başvuruda bulunan malik tarafından karşılanmakta; süreçte yalnızca lisanslı kuruluşlar yetkilendirilmektedir.

Yapılan tespit sonrası, maliklerin 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu itirazlar, teknik heyet tarafından değerlendirilmektedir ve gerek görülmesi hâlinde düzeltici işlemler yapılabilmektedir. İtirazın reddedilmesi ya da hiç itirazda bulunulmaması durumunda, maliklerin 30 gün içinde idari yargı nezdinde iptal davası açma hakları saklıdır. Mahkeme tarafından hukuka aykırılık tespit edilirse, işlem iptal edilmektedir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte, maliklerin alabileceği kararlar; yapının güçlendirilmesi, yıkımı veya yeniden inşası gibi seçenekleri kapsamaktadır. Güçlendirme kararı, yapının mevcut teknik eksikliklerinin mühendislik yöntemleriyle giderilmesi amacıyla alınır ve maliklerin beşte dördünün yazılı muvafakati ile uygulanabilir. Yıkım kararı ise, yapıların tahliyesi ve altyapı hizmetlerinin kesilmesini içermekte olup, malikler tarafından onaylanabileceği gibi, anlaşmazlık hâlinde idari makamlarca da resen gerçekleştirilebilir. Bu durumda yıkım masrafları maliklerden tahsil edilir. Yeniden inşa kararı ise maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilir ve bu süreç, projelerin hazırlanması, uygulayıcı firmaların belirlenmesi ve finansman modellerinin tespiti gibi adımları içermektedir.

İdare, riskli yapıların yıkımında çeşitli yöntemlere başvurabilmektedir. Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete tabi taşınmazların mülkiyetinin bedeli karşılığında devralınmasıdır ve bu işlem, yapının yıkılmasından önce ya da sonra gerçekleştirilebilir. Acele kamulaştırma ise yalnızca olağanüstü durumlar için öngörülen, istisnai bir kamulaştırma yöntemidir.

Yıkım işlemleri öncesinde, maliklere en fazla 90 günlük süre verilmekte; bu süre içerisinde yapının tahliye ve yıkımı gerçekleştirilmediği takdirde, idare tarafından resen yıkım gerçekleştirilmektedir. Tahliye ve yıkım işlemleri, gerektiğinde kolluk kuvveti marifetiyle yürütülmektedir.

Malikler arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde, arsa paylarının açık artırma ile satışına gidilebilmesi mümkündür. Bu süreçte, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla teklif gönderilmekte; verilen süre içerisinde teklifi kabul etmeyen maliklerin payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla, anlaşan maliklere açık artırma yoluyla satılabilmektedir.

Satışa konu pay üzerinde bulunan ipotek, haciz veya sınırlı ayni haklar, satış bedeli üzerinde devam etmektedir. Maliklerce satın alınmayan paylar ise Hazine’ye devredilebilmekte ve sonrasında TOKİ
veya idareye tahsis edilebilmektedir.

Malikler, alınan yıkım ve yeniden inşa kararlarına karşı sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemelerinde dava açma hakkına sahiptir. Usule aykırı şekilde alınan kararlar ile maliklerin iradesi dışında gerçekleştirilen işlemler, iptal davalarının konusunu oluşturabilir.

Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların tespitinden başlayarak güçlendirilmesi, yıkımı ve yeniden inşasına kadar olan süreci ayrıntılı biçimde düzenleyen, afet risklerinin azaltılmasını ve kentsel dönüşümün hukuki altyapısını sağlayan kapsamlı bir mevzuattır.

1. Nafi PAKEL, ‘6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’, (2013), 87(1), İstanbul Barosu Dergisi 275-279. ↩︎
2. Av. Itır Bora, Riskli Yapıya İlişkin İnşaat sözleşmesi Akdedilmesi (1 th edn, Seçkin Yayıcılık 2023) 21 ↩︎
3. Yeşim Beyazkılıç, Kentsel dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar (1 th edn, Seçkin Yayıncılık 2017 ) 45 ↩︎
4. Ali Güvenç Kiraz, A’dan Z’ye Kentsel Dönüşüm,(4.th edn, Beta Yayınevi, 2014) 3. ↩︎
5. Hakan Karadabağ, Mülkiyet Hakkı Çerçevesinde Kentsel Dönüşüm (1 th edn. Legal Yayıncılık, 2020) 75. ↩︎
6. Sinan Seçkin 6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve idarenin Zor Kullanma Yetkisi (2024) 9(2) İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (İMHFD) ↩︎
7. Emre Açar, 6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı (2024) 15(57) Türkiye Adalet Akademisi Derneği ↩︎
8. Açar (n 7) 233. ↩︎
9. Bora (n 2) 23 ↩︎
10. Ergun Özsunay, 6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler, (1 th edn, Vedat Kitapçılık 2015) 36 ↩︎
11. Zekeriya Kürşat, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Özel Hukuk Alanındaki Etkileri, Kentsel Dönüşüm Hukuku, Melişah Yasin, Cenk Şahin (ed.) ( On İki Levha Yayıncılık 2015) 19. ↩︎
12. Emrehan İnal, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı,(1 th edn, On iki Levha Yayıncılık 2017) ↩︎
13. Beşir Açıkça, 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşümde Riskli Alanlara Yönelik Paylaşım Modelleri ve Bir Model Önerisi ( Yüksek Lisans Tezi Bahçeşehir Üniversitesi 2019) 47 ↩︎
14. Özsunay (n 10) 41. ↩︎
15. Kürşat (n 11) 21. ↩︎
16. Açıkça (n 13) 51. ↩︎
17. Bkz. Özsunay (n 10) 41: Kat mülkiyeti kanununda yapı maliki ve daire maliki farklı kavramlar olmasından dolayı her bir daire malikinin başvuruda bulunabilmesi mümkün olmamalıdır. ↩︎
18. Açıkça (n 13) 51 ↩︎
19. Bora (n 2) 31 ↩︎
20. Bora (n 2) 32. ↩︎
21. 6306 Sayılı Kanun m.3/1: “Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa ve ya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.” ↩︎
22. Bora (n 2) 22. ↩︎
23. Bora (n 2) 34. ↩︎
24. Av. Nur Selen Demiralp, Riskli Yapının Yıkımı Ve Yerine yapı İnşasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (1th edn, Seçkin Yayıncılık 2024) 45, ↩︎
25. Şenol Saltık, Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm, (6 th edn, Seçkin Yayıncılık 2025) 74-75 ↩︎
26. Demiralp (n 21) 45, Saltık (n 25) 75 ↩︎
27. Saliha Çağatay, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uyarınca Kat
    Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Sonuçları (2014) 5(9) 115-138 ↩︎
28. Bora (n 2) 44. ↩︎
29. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir ↩︎
30. Esin Gürsel, Kentsel Dönüşüm 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Afet Riski Altındaki Alanlara Riskli Yapı ve Hukuki Rejim ( 1 th edn, Adalet Yayınları 2018) 167. ↩︎
31. 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.8/3 ↩︎
32. Nurcan Arslan, Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar ve Akdedilebilecek Sözleşmeler, (2021) (47),Türk Adalet Akademisi Dergisi 360 ↩︎
33. Osman Oy, Selahattin Nazik, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı-Riskli Alan ve Riskli Yapılar (2th edn, Beta Yayınevi 2016) 111 ↩︎
34. Arslan (n 31) 361. ↩︎
35. Arslan (n 31) 362. ↩︎
36. Mustafa Ersönmez, Acele Kamulaştırmanın Kentsel Dönüşümdeki Rolü (Yüksek Lisans Tezi, Mersin Üniversitesi SBE, 2108) 35 ↩︎
37. Saltık (n 24) 190. ↩︎
38. Arslan (n 31) 364. ↩︎
39. Açar (n 7) 240. ↩︎
40. Saltık (n 24) 78. ↩︎
41. Halil Burak Çakır, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapıların Yıkılması ve Yeniden Değerlendirilmesi Sürecinde Meydana Gelen Uyuşmazlıklar (Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Ticaret Üniversitesi 2018) 49 ↩︎
42. 6306 Sayılı Kanun m.5/3 ↩︎
43. Onur Kaplan, İdare Hukuku Yönünden Afet Riski Altındaki Alanların Kentsel Dönüşüm Süreci (1th edn. On İki Levha Yayıncılık 2017) 189 ↩︎
44. Açar (n 7) 241. ↩︎
45. 6306 Sayılı Kanun m.6/1 ↩︎
46. Ahmet Arif Ellek, Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi, (2021) 7(2) 375-393 ↩︎
47. Uygulama Yönetmeliği m.15/2; Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parse lerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parse lerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuler ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların
    salt çoğunluğu ile karar verilir. ↩︎
48. Yargıtay 20. H.D,. 1455/7186, 07.11.2018 (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) Erişim Tarihi 09.04.20225, Yargıtay 5. H.D. 3476/11885, 28.11.2023 (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) Erişim Tarihi 09.04.20225. Yargıtay 20. H.D 3580/7187 07.11.2018 (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) Erişim Tarihi 09.04.20225 ↩︎
49. Yargıtay 5. H.D 8181/2657 27.02.2025 ↩︎
50. Ali Hulki Cihan, Ana Gayrimenkulde Kat mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi (1 th edn, Seçkin Yayıncılık 2020) 116. ↩︎
51. Demiralp (n 24) 58. ↩︎
52. Olcay Göçüm, “Kat Mülkiyeti Hukuku ve Kentsel Dönüşüm” (1 th edn, Adalet Yayınevi, 2021) 1232 ↩︎
53. Bora (n 2) 86 ↩︎
54. Demiralp (n 24) 63 ↩︎